Darauf sollten Sie beim Kaufvertrag und Notartermin achten
Sobald Sie sich mit einem Interessenten handelseinig geworden sind, wird die Immobilie für ihn reserviert und Sie stimmen ab, bei welchem Notar der Kaufvertrag beurkundet werden soll. Eine Einigung per Handschlag oder einfachem Vertrag bei einem Immobilienkauf nicht ausreichend, in Deutschland ist dafür eine notarielle Beglaubigung erforderlich.
Der Notar entwirft einen Kaufvertrag, der folg. Angaben enthält:
• Angaben zu den Vertragsparteien
• Genaue Bezeichnung der Immobilie (Lage, Anschrift, Grundbuchnummer, Grundbuchauszug)
• Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten (Termin, (Notarander-) Konto, Verzugszinsen) und Übergabetermin
• Gewährleistungsansprüche (z.B. bei bekannten Mängeln) bzw. Ausschluss der Sachmängelhaftung
• Kostentragungsvereinbarung (u.a. von Notar, Makler und Amtsgericht/ Grundbuchamt)
• Nebenabreden (z.B. Übergabe von Mobiliar, Einbauten oder Renovierungsleistungen)
Vor dem gemeinsamen Notartermin stimmen Sie den Kaufvertrag mit dem Käufer im Detail ab, sodass zur Unterzeichnung keine grundlegenden Fragen mehr offen sind. Kleinere Änderungen können jedoch auch zum Termin noch handschriftlich vom Notar festgehalten werden.
Der Notar agiert stets als neutraler Vermittler zwischen Käufer und Verkäufer. Er verliest beim Beurkundungstermin den Kaufvertrag, beantwortet unparteiisch alle noch offenen rechtlichen Fragen der Vertragspartner und beurkundet schließlich die Vertragsunterzeichnung. Wird die Immobilie durch den Käufer mit einem Darlehen finanziert, wird eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen. Diese kann gemeinsam mit dem Kaufvertrag beurkundet werden, um Notarkosten zu sparen. Ein Notar erhält für seine Arbeit ein gesetzlich geregeltes Honorar, das in der Regel durch den Käufer zu entrichten ist.
Unser Tipp: Prüfen Sie vor dem Beurkundungstermin die Finanzierung, lassen Sie sich Eigenkapitalnachweise, die Finanzierungszusage bzw. den Darlehensvertrag der Bank des Käufers zeigen. Dies ist nicht Aufgabe des Notars. Damit minimieren Sie Ihr Risiko, dass der Käufer den Kaufpreis nicht oder nicht rechtzeitig zahlt, Sie auf den Kosten für den Notar sitzen bleiben und einen neuen Käufer suchen müssen. Ein Makler kann Ihnen dabei Hilfestellung geben.
Ist der Kaufvertrag einmal notariell beurkundet, ist dieser rechtskräftig und ein Rücktritt im Normalfall ausgeschlossen. Der Käufer hat jedoch das Recht vom Kaufvertrag zurückzutreten oder eine nachträgliche Minderung des Kaufpreises zu fordern, wenn Sie ihm einen erheblichen Mangel des Hauses nachweislich verschwiegen haben.
Gehen Sie also von Anfang an offen mit bekannten Mängeln um, halten Sie sie im Kaufvertrag fest oder lassen Sie sie vor dem Verkauf beseitigen. Ein Makler verfügt über Sachverständige und Handwerker in seinem Netzwerk sowie die nötige Erfahrung, um Ihnen die richtigen Maßnahmen vor Kaufvertragsschluss zu empfehlen bzw. rechtssichere Formulierungen im Kaufvertrag vorzuschlagen.
Mit der Unterzeichnung des Kaufvertrages klärt der Notar ab, dass die Gemeinde auf ihr Vorkaufsrecht verzichtet und informiert das Finanzamt über den Kauf, so dass der Käufer die Grund(erwerbs)steuer bezahlen kann. Erst wenn diese Dokumente vorliegen, erhält der Käufer eine Zahlungsaufforderung. Er zahlt nun den Kaufpreis auf das vereinbarte Konto – und/oder wenn seitens des Verkäufers noch eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen war, weil die Immobilie finanziert oder beliehen war, einen Teilbetrag direkt an dessen Bank.
Sobald der Kaufpreis gezahlt ist, wird die Auflassungsvormerkung sowie eine ggf. vorhandene Grundschuld gelöscht und der Käufer als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen. Dies kann bis zu mehreren Monaten dauern.
Währenddessen findet in der Regel bereits die Übergabe der Immobilie statt.. Protokollieren Sie dabei genau alle Zählerstände, die Herausgabe von Schlüsseln sowie evtl. noch vorhandene Mängel. Alle Kosten, wie Müll- und Abwassergebühren sind von nun an vom Käufer zu tragen.
Unser Tipp: Wenn der Käufer bereits vor Zahlung des Kaufpreises in sein neues Haus einziehen möchte, um z.B. Sanierungs- oder Renovierungsarbeiten durchzuführen, schließen Sie für diesen Zeitraum einen Mietvertrag- möglichst zu einem relativ hohen Mietpreis. Der Käufer wird so bestrebt sein, den Kaufpreis rasch zu bezahlen.